НДФЛ при аренде у физлица: обязанности арендатора

Правовая основа налоговых обязательств арендатора

При заключении договора аренды с физическим лицом арендатор автоматически приобретает статус налогового агента. Статья 226 НК РФ устанавливает обязанность российских организаций и индивидуальных предпринимателей исчислять, удерживать у налогоплательщика и перечислять в бюджет НДФЛ с выплачиваемых физическим лицам доходов.

Согласно письму ФНС России от 17.08.2020 № БС-4-11/13248@, арендная плата относится к доходам арендодателя от источников в России и подлежит обложению НДФЛ по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

"Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, и другие лица, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога" - п. 1 ст. 226 НК РФ

Ставки НДФЛ и расчёт налога к удержанию

Размер удерживаемого налога зависит от резидентского статуса арендодателя. Для резидентов РФ применяется ставка 13%, для нерезидентов - 30%. При этом согласно разъяснениям ФНС, арендатор должен самостоятельно определить статус арендодателя на основании представленных документов.

При расчёте налога арендатор применяет ставку к полной сумме арендной платы без учёта расходов арендодателя. Согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих обложению НДФЛ.

Порядок удержания и перечисления НДФЛ

Удержание НДФЛ производится при фактической выплате арендной платы. Пунктом 4 статьи 226 НК РФ установлено, что исчисленная сумма налога удерживается непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Арендатор обязан:

• Исчислить НДФЛ при каждой выплате арендной платы
• Удержать налог из суммы к выплате арендодателю
• Перечислить удержанный налог в бюджет не позднее дня, следующего за днём выплаты дохода
• Представить справку о доходах и суммах налога до 1 марта года, следующего за отчётным

Пример расчёта: при ежемесячной арендной плате 50 000 рублей арендатор удерживает НДФЛ 6 500 рублей (50 000 × 13%) и перечисляет арендодателю 43 500 рублей.

Страховые взносы: особенности начисления

Вопрос начисления страховых взносов с арендной платы является одним из наиболее спорных. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 420 НК РФ, объектом обложения страховыми взносами признаются выплаты в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров на выполнение работ, оказание услуг.

Письмом Минфина России от 21.07.2020 № 03-15-05/64024 разъяснено, что арендная плата по договору аренды недвижимости страховыми взносами не облагается, поскольку такие отношения носят имущественный характер и связаны с передачей права пользования имуществом.

"Выплаты по договорам аренды (имущественного найма) не подлежат обложению страховыми взносами, поскольку указанные договоры не предусматривают выполнение работ, оказание услуг" - письмо Минфина России от 21.07.2020 № 03-15-05/64024

Документооборот и отчётность арендатора

Арендатор как налоговый агент обязан вести учёт выплаченных доходов и удержанных сумм налога. Основными документами являются:

1. Договор аренды с указанием размера арендной платы
2. Документы, подтверждающие резидентский статус арендодателя
3. Документы о фактической выплате арендной платы
4. Расчёты по удержанному и перечисленному НДФЛ

До 1 марта года, следующего за отчётным, арендатор представляет в налоговый орган справку о доходах и суммах налога физического лица по форме 2-НДФЛ. При этом согласно пункту 2 статьи 230 НК РФ справка представляется в отношении каждого физического лица, которому производились выплаты.

Ответственность за нарушение обязанностей налогового агента

За неисполнение обязанностей налогового агента предусмотрена административная и налоговая ответственность. Статьей 123 НК РФ установлены следующие санкции:

Кроме того, согласно статье 15.11 КоАП РФ грубое нарушение требований к ведению учёта доходов и расходов влечёт наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 000 до 10 000 рублей.

Судебная практика по спорным вопросам

Арбитражная практика показывает, что основные споры возникают по вопросам определения резидентского статуса арендодателя и применения льгот по НДФЛ. В постановлении ФАС Московского округа от 25.11.2019 по делу № А40-67543/2019 суд указал, что арендатор несёт ответственность за неудержание НДФЛ независимо от наличия у арендодателя права на льготу.

Другой спорный вопрос - зачёт арендной платы в счёт задолженности. Согласно позиции ВС РФ, изложенной в определении от 18.07.2018 № 304-КГ18-12993, зачёт не освобождает арендатора от обязанности удерживать НДФЛ, поскольку доход считается полученным на дату зачёта.

Практические рекомендации по оформлению отношений

Для минимизации налоговых рисков арендатору следует:

• Включить в договор аренды условие об удержании НДФЛ из арендной платы
• Получить от арендодателя справку о налоговом резидентстве или документы для её определения
• Ведти детальный учёт всех выплат и удержаний
• Своевременно перечислять удержанный налог в бюджет
• Представлять отчётность в установленные сроки

Особое внимание следует уделить случаям аренды у нерезидентов, когда применяется повышенная ставка НДФЛ 30%. В этом случае рекомендуется дополнительно согласовать с арендодателем размер компенсации налоговой нагрузки.